Fastlands-kinesisk eiendom Shopping Spree

Jeg kan ikke motstå å lese, lære og analysere mønstrene til den kinesiske investoren. Med kinesere mener jeg folk fra Kina. Deres store mengde og kvanteutgifter er intet mindre enn å sprenge dem, og de endrer markedsdynamikken. Derfor er det av stor verdi for investorer å se, forstå, følge og prøve å forutsi dette fantastiske fenomenet.

Kinesiske turister snapper opp luksusvarer i milliarder dollar. Uansett hvor disse store turistene reiser til, blomstrer detaljhandelen, og følgelig går leieutbyttet høyere, noe som gir utleiere fordel. I denne artikkelen vil jeg konsentrere meg om eiendom per se. Overraskende nok strekker den enorme utgiften til folk fra Kina til utenlandske shopping også eiendommer, og mange av dem kjøper mens de er på ferie i utlandet.

FERIEJENTE FOR EIENDOMSLIGE EGENSKAPER

Over en tredjedel av Kinas HNWI-er har allerede kjøpt eiendom i utlandet, og 41% av dem har tenkt å investere i utenlandske eiendommer i løpet av de neste tre årene - 66% planlegger å investere i boligeiendommer, ifølge dataene fra Juwai. De 10 beste landene som ble spurt av kinesiske kjøpere på nettstedet deres, er USA, Australia, Canada, New Zealand, Storbritannia, Thailand, Spania, Tyskland, Japan og Frankrike. Faktisk var seks av disse 10 landene på listen over de 10 beste destinasjonene for rike kinesere de siste par årene.

Ingenting er nytt om fly-og-kjøp atferd som vi alle opplever noen ganger. Ingenting forvandler imidlertid eiendomsmarkedene slik de kinesiske reisende gjør, og de er allerede det raskt voksende turistmarkedet på planeten vår.

Chinatown, Singapore

KONTANTING PÅ KINESISK TURISME

Bedriftene over hele verden har innsett at verdien av kinesiske feriegjester er for lukrativ til å ignorere. Gjestfrihetsvirksomhet, detaljister, til og med kinesiske utviklere og bedriftsinvestorer er med på den store pengebølgen utenfor landet der kinesiske globetrottere strømmer til for høytider. Det er her virksomhetene og investorene søker å investere for å utnytte den enestående etterspørselen etter varer og tjenester.

Kinesiske selskaper kjøpte alpinanlegg i Hokkaido og taxfreebutikker i Tokyo, i utgangspunktet for å få plass til og innkassere egne ferierende og shoppere. De vet å kjøpe det beste. Bare en anekdot, i de siste turene kunne vi ikke finne en fin japansk whisky i mange hovedbutikker rundt Tokyo, og heller ikke i taxfreebutikker på flyplassen, alt utsolgt til kinesiske turister!

Kinesiske statsborgere ble også de største utenlandske kjøpere av hjem i USA i fjor, da de kjøper amerikansk eiendom i milliarder dollar. En enorm økning i kinesisk kjøp av både bolig- og næringseiendom i fjor tok deres fem år lange investering til mer enn 110 milliarder dollar, ifølge studien fra Asia Society og Rosen Consulting Group. Den store størrelsen på den totale summen har hjulpet eiendomsmarkedet med å komme seg etter krasjen som begynte i 2006 og forårsaket den økonomiske krisen i 2008. Til tross for en avmatning på grunn av Kinas forsøk på å undertrykke kapitalutstrømninger, vil antallet for andre halvår av dette tiåret trolig bli doblet til 218 milliarder dollar, heter det i studien.

Veldig interessant å merke seg funnene fra min forskning og åpne kilder - det er forbausende at Kina i 2014 ga ut 16 millioner pass. Fra og med 2012 hadde rundt 38 millioner kinesiske statsborgere ordinære pass, som bare utgjorde 2,9% av den totale befolkningen den gang. Hvis til og med et samlet antall passinnehavere bare doblet seg de siste tre og et halvt årene, betyr det at vi foreløpig bare har sett rundt 6% av den kinesiske befolkningen reise så langt. Vi kan bare forestille oss hvordan eiendomsmarkedene vil se ut når det vil være mange flere av disse lukrative turistene som kommer for å handle utenlands.

Sydney havn

RUNDT ASIA

La oss se nærmere på hjemmet vårt, hva som skjer med kjøp av eiendommer over landegrensene. Som jeg tidligere spådde korrekt i denne publikasjonen (det er Palace magazine i Singapore) for noen måneder siden, fikk det australske markedet mesteparten av de innkommende pengene til deres eiendom. Dette til tross for forskjellige eiendomsskatter og begrensninger på utenlandske kjøpere, for eksempel et forbud mot å selge annenhånds eiendom til utlendinger. De fleste av kjøperne er kinesere.

I Sørøst-Asia snudde kinesiske turister om den thailandske økonomien, og ble den eneste største vekstkilden og ga et sårt tiltrengt press til Thailand, uten hvilken det ville være i tilbakegang. Antall kinesiske besøkende hovet opp med mer enn 71% i fjor til 7,9 millioner. Det er en betydelig del av de nesten 30 millioner internasjonale turistene som besøker Thailand. Jeg har ennå ikke nok informasjon om kjøp av eiendommer i Thailand, men de holder virkelig 4-5-stjerners hotellene der.

Det som imidlertid sees er at flertallet av PRC-turister fremdeles kommer i grupper, og som begrenser deres kapasitet til å kjøpe eiendommer slik de gjør i USA og Europa. Det er bare et spørsmål om tid når flere av dem kommer på egen hånd og vil slå tidevannet på en ønskelig resort-eiendom i kongeriket.

I vår region er det ikke bare kineserne som dominerer eiendomsmarkedene. I Vietnam ga lettelser i eiendomslovene og en blomstrende økonomi tillit til den vietnamesiske diasporaen til å sende penger i rekordmange antall, og tilførte damp til eiendomssektoren, som nå gjennomgår en ny boom etter å ha kommet ut av depresjonen.Jeg kan se utlendinger også flytte inn, men samlet sett domineres eiendomsmarkedet i Vietnam av utenlandske vietnamesere. Jeg legger også merke til at mye bygging foregår på steder som HCMC.

Mitt eneste håp er at utviklerne ikke skal bygge for mye og sammen med kjøpere ikke skaper en ny boble. Singapore og Hong Kong er i grepet av sine regjeringers pålagte avkjølingstiltak, slik at boligmarkedene totalt sett er i tilbakegang. Singapore er fortsatt en valginvestering for lokale investorer og utenlandske fond, gitt dens trippel A-rangering og "safe haven" -status.

Kjøpsaktivitet i Singapore eiendomsinvesteringsmarked er klar for et comeback. For nå ser jeg for det meste bunnfiskerne som er tilbake og leter etter gode kjøp i high-end boligeiendommer i Singapore, som er ganske underpriset sammenlignet med lignende eiendommer i Hong Kong, London og Manhattan.

Butikkhuset er et markedssegment i Singapore, som tiltrekker seg investeringer. Det har også vært en av favorittene mine i mange år. Jeg elsker dem! Verdiene av shophouses, spesielt i sentrale strøk, har hoppet de siste tre årene, eskalert av deres mangel og etterspørsel fra fond og utlendinger. Noen nylige avtaler fra utenlandske investorer gikk for over USD 2700 per kvadratfot når det gjelder brutto gulvareal. I forretningsdistriktene steg prisene rundt 80% de siste 4 årene. Det virker som om flere utenlandske fond og private investorer kjøper ettersom lokalbefolkningen pleier å se mer på avkastningen og nylig er avkastningen veldig lav.

Noen ganger så lavt som 2-3%. Imidlertid ser fond og utlendinger en stor verdi i disse knappe eiendomsperlene, da de aggressivt kjøper disse husene, og regner med kapitalvurdering. Når butikkhuset er pent renovert, er det god etterspørsel etter leasing, da leietakere fremdeles synes disse leiene er verdige sammenlignet med kjøpesentre eller kontorlokaler i høyere ende. Jeg tror ser fremover, vil flere kjøpere vise interesse for dette eiendomssegmentet. Jeg ser også mer verdi på mindre sentrale steder som kan imøtekomme kontorer så vel som F&B på steder som Kampong Glam.

Kampong Glam er et av de ‘etniske sentrene’ i et relativt sentralt område av byen. Prisene økte ikke så mye som hoftehjørnene i Kina-byen, som Club Street. Å være langs Victoria Street og den veletablerte eksotiske detaljhandelen enkle av Arab Street, er det en lovende investeringsplass å ha i ens portefølje.

Alexander Karolik-Shlaen EMBA, økonom og eiendomsinvestor, er administrerende direktør i Panache Management - et rådgivende råd om luksusmerker og eiendomsinvesteringer

Denne artikkelen ble først publisert i Palace magazine.