Brexit Effect: Future Of London Real Estate
I timene og dagene etter folkeavstemningen i Storbritannia, der 51,9% av velgerne valgte å gå ut av EU, så store deler av landet på i sjokk. Kampanjen hadde vært en bitter og visceral kamp, drevet av å oppfordre til retorikk rundt britisk innvandring, økonomien og den byråkratiske eliten, men mange i Storbritannia og i utlandet regnet ikke med at permisjonstemmen ville seire.
Da verden kjempet med resultatene, reagerte markedene i en skala som ikke ble sett siden finanskrisen. Pundet stupte til det laveste siden 1985, asiatiske aksjer falt og bare noen dager senere kom det ut nyheter om at Standard & Poor's hadde fratatt Storbritannia for sin trippel-A-kredittrating. Avstemningen har satt nasjonen opp for bitre skilsmissesamtaler fremover, og siden det ikke er noen presedens for at et land forlater EUs handelsblokk med 28 medlemsland, hersker det usikkerhet om hvordan akkurat Storbritannia vil forhandle om sin nye stilling innen den politiske og økonomisk landskap.
South Quay Plaza
Denne usikkerheten har allerede påvirket eiendomsmarkedet, spesielt i London hvor noen kjøpere har trukket seg ut av kjøp, bekymret for byens fremtid. Det britiske finansministeriet advarte før avstemningen om at prisene på boligeiendommer ville være hele 18% lavere hvis landet stemte for å forlate. Howard Archer, sjef for europeisk og britisk økonom i IHS Economics, sa at aktiviteten og prisene på boligmarkedet hadde en "veldig alvorlig risiko for en utvidet, markert nedtur etter Storbritannias beslutning om å forlate" EU. Han spår at boligprisene kan falle 5% i andre halvdel av 2016 og ytterligere 5% i 2017.
"Avstemningen til fordel for Brexit vil generere en periode med fornyet usikkerhet i det viktigste boligmarkedet i London," sa Liam Bailey, global forskningssjef ved Knight Frank i London. "Noe etterspørsel, spesielt fra investorer, vil bli forsinket og i noen tilfeller omdirigert".
South Quay Plaza Resident's Floor Terrace
Brexit presenterer fornyet usikkerhet etter en rekke hendelser som allerede har dempet Londons eiendomsmarked. Fra 2009 til 2014 kom London gjentatte ganger overskrifter for rekordstort salg av super prime herskapshus til velstående kjøpere fra Russland, Midtøsten og Asia, mange av dem i byens sentrale nabolag, de såkalte 'gyldne postnumrene' som inkluderer Belgravia , Knightsbridge, Kensington, Mayfair og Holland Park. Siden 2014 har imidlertid markedet avtatt.
Noen av motvindene har kommet i form av skatter. En ny stempelavgiftssats, introdusert i desember 2014, belaster 10% på eiendommer verdt over GBP 925 000 (1,3 millioner dollar) og 12% for de over 1,5 millioner GBP (2,5 millioner dollar). Fra og med april i år står kjøpere av andre boliger og kjøpe-for-utleie eiendommer en annen skatt; et pristilleggsgebyr på 3% beregnet på å jevne feltet mellom investorer og førstegangskjøpere.
Effekten av de nye stempelavgiftssatsene merkes allerede i markedet, med langt færre transaksjoner registrert i $ 2 millioner plussområdet. Deretter ga Brexit-kampanjen kjøpere og selgere en ytterligere pause. "Kjøpere og selgere utsatte beslutninger på grunn av utsiktene til å komme inn i ukontrollert økonomisk og politisk territorium," sier Tom Bill, leder for London Residential Research i Knight Frank. Ifølge data fra Knight Frank, var etterspørselen fortsatt dempet i mai 2016 selv for eiendommer der prisantydningen hadde falt med 10% eller mer.
South Quay Plaza Corner View
I en by som henter betydelige investeringer fra internasjonale markeder, er lokale politiske omveltninger bare en del av puslespillet. I løpet av det siste året har store utenlandske investorer i britisk eiendom blitt rammet med sine egne tilbakeslag: lave oljepriser i Midt-Østen, valutaproblemer i Russland, en lavkonjunktur i Brasil og uro i aksjer i Kina, som alle har bidratt til få avanserte transaksjoner. I 2014 utgjorde Mideast-investorer 15% av de viktigste kjøperne i London; i 2015 utgjorde de 4%.
I følge Yolande Barnes, leder for verdensforskning på Savills, ble Brexit-kampanjen en praktisk unnskyldning for en nedgang i markedet som allerede skjedde. Savills-tallene viser at prisene i det sentrale London falt med 6% i 2015, og avtalen har krympet så mye som 40%. "Brexit har vært en veldig god unnskyldning for folk å ikke gjøre noe i et marked der folk ikke ville ha gjort noe uansett", sier Barnes.
Ikke desto mindre har det uventede folkeavstemningen gitt et enda større hinder for et marked som fortsatt tilpasset seg frimerketoll og globale geopolitiske faktorer. "Det viktigste eiendomsmarkedet i London vil dra nytte av noe som virker usannsynlig på kort sikt: et uunngåelig seks måneder," sier Tom Bill fra Knight Frank.
For noen utenlandske investorer representerer imidlertid den nåværende uroen en mulighet. Kjøpere vil få økt verdi ved å kjøpe London-eiendommer som et resultat av en svekkende pund, sier Peter Wetherell, en megler fra Mayfair. "For utenlandske kjøpere vil dette store og dramatiske fallet i verdien av sterling effektivt utligne Stamp Duty og skattejusteringer, og det vil gjøre førsteklasses London-eiendom til en lukrativ investering for utenlandske investorer som er dristige nok til å ta et poeng til tross for markedsusikkerheten."
Utsikt fra One Tower Bridge - Master Bedroom
For mange som tror på Londons langsiktige spenst, endrer de nåværende markedsforstyrrelsene ikke den generelle attraktiviteten til byen, særlig ikke som et tilfluktssted for bevaring av velstand. Forskning fra Knight Frank viser at byen i løpet av det siste tiåret har trukket mer enn det dobbelte av antall personer med høy nettoverdighet fra fremvoksende markeder (114 000) enn USA og Australia til sammen (henholdsvis 42 000 og 22 000). Investorer trekkes av byens sikkerhet, gode skoler, grønt miljø og sentral tidssone, noe som sannsynligvis ikke vil endres som følge av Brexit-avstemningen.
Byen investerer også aktivt i fremtiden. Et bredere blikk på eiendomsmarkedet avslører også at mens etterspørselen etter Prime Central London-eiendom har falt de siste årene, har det vært en uptick i interesse rundt større London, der fornyelsesordninger og fornyet tilkoblings- og infrastrukturprosjekter skifter landskapet til luksus å leve.
"Da de gylne postnumrene i London ble mindre overkommelige etter finanskrisen, har kjøpere i økende grad sett etter bedre verdi lenger unna," sier Tom Bill. Selv om de er ute etter bedre verdi, vil de fortsatt ha "best-in-class spesifikasjoner og fasiliteter", og dette betyr at det er et økende fokus på kvaliteten på ordningene i stedet for et ønske om å være i et spesifikt område.
Utviklere har benyttet seg av denne etterspørselen, og den hever det generelle nivået av kvalitet på nybygg, som i økende grad innbefatter tilbudspakker, tjenester, kommersielle og kulturelle komponenter. Mens slike eksperimenter innen urbanisme og stedsskaping er vanlige i byer som Miami, Hong Kong eller Singapore, er de et relativt nytt fenomen i London.
Southbank, et av de første områdene som ble revitalisert, var ikke tidligere på kartet for velstående investorer, men har opplevd en raskere vekst i forhold til andre førsteklasses nabolag og fungerer som et eksempel på hvordan nye markeder kan modnes, sier Tom Bill.
One Tower Bridge Exterior
I tillegg til The Shard (den høyeste bygningen i Vest-Europa), er området stedet for London, master planlagt av Foster + Partners, og One Tower Bridge, et prosjekt fra Berkeley Homes som kombinerer luksuriøse boliger med butikker, restauranter, fotgjenger gangveier og en livlig elvepark. I tillegg til det kulturelle tilbudet, The Ivy, kunngjorde et populært brasserie i London nylig planer om å åpne et sted i første etasje ved One Tower Bridge, og London Theatre vil snart okkupere utviklingens 900-seter nedsenkede teater. Selve ordningen innlemmer betydelig plass til friluftsliv, også en nyhet for London. "Det som virkelig er spesielt med dette prosjektet, er mengden dynamisk terrasse og takplass, sammen med utekjøkken, boblebad og lysthus," sier Murray Levinson, en partner i Squire & Partners som designet prosjektet.
Fra toppen av Tower Penthouse, som har en takterrasse og badestamp, kan du se over Themsen til byen London, Tower Bridge, Tower of London og videre. De lavere bygningene, plassert mot elven, har skyvedører i glass som åpner ut mot brede terrasser med utsikt over rådhuset og Tower Bridge. Synspunktene har vært et sterkt salgsargument for prosjektet, som for tiden er 90% solgt. Kvaliteten på konstruksjonen (interiøret har håndlaget snekkerarbeid, polerte marmorbenker, Miele-apparater og hjemmeautomatiseringssystemer), har også vært en uavgjort, og fasiliteter som pakken: 24-timers concierge-service fra Harrods Estates, treningsstudio, spa og innendørs svømmebasseng er inkludert. Det gjenstår omtrent 23 enheter, inkludert utvalgte toppleiligheter. Disse er priset rundt 3 900 dollar per kvadratfot.
Blandingsbruk-konseptet sprer seg også i større London med ordninger som Nine Elms planlagt til å omfatte 20 000 nye hjem, og lenger vest, White City, som er stedet for en overhaling på 10 milliarder dollar som tar sikte på å transformere området fra en sterk, stort sett kommersielt landskap inn i et livlig nabolag med 5000 nye hjem, butikker og et kontorsenter for medierelaterte selskaper. Som en del av vekkelsen gjør London-utvikleren Stanhope om til å omgjøre det tidligere BBC-hovedkvarteret til luksuriøse boliger.
Mot øst mangfoldiggjøres også høye tårn i en by som en gang var definert av en mer enhetlig, lavskala urbanisme. På Canary Wharf har Herzog & de Meuron designet et nytt tårn med kallenavnet Rolling Pin på grunn av sin høye sylindriske form, og Foster + Partners har designet South Quay Plaza, det høyeste boligprosjektet som for tiden er under bygging i EU.
Triplex-terrasseutsikt med ett tårnbro
Historisk en travel havn, og mer nylig stedet for et spirende finansdistrikt, blir Canary Wharf også et stadig mer ettertraktet sted å bo. Forventningene til fremtidig vekst styrkes av ankomsten av den nye Crossrail Line, planlagt å løpe i 2018, noe som vil redusere reisetidene til London sentrum betydelig. I dag føles området fremdeles stort sett av bedrifter, men utviklere har tenkt å blande bolig- og kommersielle programmer med økt tilkobling etter hvert som samfunnet modnes.
"Canary Wharf blir mer blandet og vil vokse til en befolkning på 200 000," sier Harry Lewis, administrerende direktør i Berkeley Homes som utvikler South Quay Plaza. "Leieutbyttet er høyere her, og ankomsten av Crossrail vil være en spillveksler."
South Quay Plaza ligger ved vannkanten rett overfor CBD, og selv om mange av de tilstøtende bygningene er bygd helt til kanten av fjæra, ønsket Grant Brooker, Studioleder hos Foster + Partners, å nærme seg anlegget på en annen måte."Det er viktig å slippe dagslys", sier han, og forklarer at ved å skjule de terningformede tårnene, som har et relativt lite fotavtrykk (over 64% av nettstedet ikke vil bli utviklet), kunne han skape mange flere eksponeringer. "Bygningen har ikke bakside", sier han. “Hver enhet har fantastisk fasade”.
Brookers team bruker også sin omfattende erfaring med å designe bygninger internasjonalt for å lage et omfattende fasiliteter-program, som har et helsestudio, spa og 20 meter basseng, og en beboerklubbsalong som spenner over hele 56 etasje og inkluderer en bar, et skjermingsrom og en stor terrasse. "Den type fasiliteter som kreves for at en bygning virkelig skal fungere, manglet i tidligere utbygginger i London," sier Brooker.
South Quay Plaza er planlagt for okkupasjon fra 2020, og inkluderer 888 enheter over tårnene på 36 etasjer og 68 etasjer, fra studioer til tre-roms boliger og penthouse. Så langt har Berkeley Homes gitt ut 350 enheter med priser fra $ 990,000. Til dags dato har halvparten av disse enhetene solgt, og etterspørselen fra Asia har vært sterk: 50% av prosjektets internasjonale kjøpere kommer fra Kina.
Adam Challis, leder for boligforskning ved Jones Lang LaSalle sier at fornyelsesordninger som Canary Wharf er spesielt populære blant asiatiske kjøpere fordi de forstår det langsiktige investeringspotensialet. "De forstår det fordi de har sett det skje i sine egne land," sier han. Challis har også bemerket en generell endring i kjøperens holdning de siste årene, der investorene ser på lang tid, ser nøye på programmer, ordninger og nabolag og nærmer seg beslutningen som en investering i London som helhet.
Tiden vil vise hvordan Storbritannia klarer å forhandle om sin exit fra EU, og hvordan London messer som et resultat av endringene. Mye vil avhenge av Brexits varige implikasjoner for britiske virksomheter, særlig de i landets enorme finanssektor. Før folkeavstemningen ble Londons befolkning anslått til å vokse med 100 000 mennesker i året i det neste tiåret, og boligforsyningen halte. For de som tror på byens fremtid og fortsatt potensiale for vekst, kan det nå være en anledning til å ta steget.
Denne artikkelen ble først publisert i Palace Magazine.
