4 Booming Waterfront destinasjoner

Internasjonale kjøpere trekkes til eksklusiviteten til eiendommer ved vannkanten, og holder dem etterspurt. Dette, med mangel på tilbud, vil se prisene fortsette å stige. Vennene våre kl YachtStyle se på utvalgte eksempler i Sydney, Auckland, Phuket og Samui.

Sydney, Australia

Rekordomsetning er rikelig etter hvert som eiendomsmarkedet går oppover.

Av Sophie Kalkreuth

Fra operahusets dramatiske hvite skjell til Harbour Bridge stålbuer og yachtene som prikker bukten - Sydneys havn er en av verdens mest ikoniske. Hjem ved vannkanten, spesielt de som ligger rett øst for byen i Darling Point og Point Piper, utgjør noen av Australias dyreste eiendommer. De er også kjent med livsstilen ved sjøen, med tilgang til båtkøyer og strender bare noen minutter fra Central Business District (CBD).

Sydneys eiendomsmarked er for tiden i oppgang. I 2013 registrerte Australias boligmarked den sterkeste årlige veksten siden 2009, og boligprisene i Sydney steg med 15,2 prosent ifølge eiendomsinformasjonsselskapet RP Data. Byen registrerte også en sterk topp salgspris på 51,8 millioner dollar, ifølge Christie's Great Estates 'luksusdefinerte indeks fra 2014.

"Luksuriøs eiendomssyklus, etter å ha nådd bunnen i 2012 fra et høyt nivå i 2008, har blitt jevnlig forbedret i løpet av de to siste årene med flere platesalg," sier Ken Jacobs fra Ken Jacobs-Christies internasjonale eiendom, i Sydney. "Vi håndterte de to største salgene i Sydney forrige regnskapsår (1. juli 2013 til 30. juni 2014) til priser på $ 37 millioner og AU $ 32 millioner."

Boligforsyningen i Sydney er begrenset av geografiske begrensninger, reguleringsbestemmelser og begrenset frigjøring av land. Dette er en faktor som driver prisveksten - utviklere har angivelig begynt å konvertere utdaterte kontorbygg til luksusprosjekter for å møte etterspørselen. Internasjonale investorer, særlig asiatiske kjøpere, driver også salget. Selv om lokale kjøpere fremdeles utgjør størstedelen av salget i Sydney - andrekjøpere utgjør bare 25 prosent av luksusmarkedet - var det flere betydelige salg til kinesiske kjøpere i 2013, inkludert byens toppsalg, et eiendom på 51,8 millioner dollar på strandpromenaden.

"Sydneys nærhet, trygge økonomi, livsstilstilbud i verdensklasse og avslappet kulturell atmosfære er en utrolig trekning for utenlandske kjøpere som leter etter en tilgjengelig kobling til Asia," sier Jacobs.

Crown Group, en Sydney-basert utvikler, lanserte Sky by Crown og Viva av Crown i 2013, og utenlandsk etterspørsel utgjorde 20 prosent av salget. I følge konsernsjef Iwan Sunito har Sydney dratt fordel av markedskjølingstiltak i Asia. "(Flat) prisene i CBD er 30 til 50 prosent mindre (enn) et tilsvarende sted i Hong Kong eller Singapore."

De høyeste prisene oppnås av eiendommer ved vannkanten med utsikt over postkortet til broen, operahuset og havnen, selv om salgsprisene varierer veldig avhengig av eiendommen. "Det er viktig å understreke at pratehastigheten per kvadratmeter på Sydney-vannkanten kan være veldig misvisende, fordi det er ville variasjoner på grunn av beliggenhet, utsikt, kontur, aspekt, fasiliteter, etc." sier Ken Jacobs. "Sammensatt av dette er mangelen på ledige tomter, så i de fleste tilfeller, hvis en kjøper ønsker å bygge et nytt hjem, må han kjøpe et eksisterende hjem og rive det."

På Point Piper, for eksempel, kan prisene variere mellom AU $ 18.000 PSP til AU $ 30.000 PSP for vannkanten hjem som er blitt revet, og AU $ 20.000 PSP til AU $ 39.000 PSM for forbedret verdi for etablerte hjem. Disse prisene synker betydelig utenfor superprime-områdene.

De siste årene har også nybyggede sameieprosjekter rapportert om sterke salgspriser. Leiligheter på Buckhurst på Point Piper solgte for mellom 9 millioner dollar og 13 millioner dollar når markedet var på et lavt nivå. Prosjektet inkluderer bare seks leiligheter på rundt 380 kvm. Ved Pacific Bondi Beach, en vannkystutvikling ved en av Sydneys trendy østlige strender, solgte to tilstøtende penthouse for 21 millioner dollar. Noen nye vannkanten-prosjekter utvikles for tiden på Barrangaroo, stedet for et nytt kasino.

Når vi ser fremover, forventer eiendomsanalytikere fortsatt, om enn mer moderat vekst i Sydneys luksussektor. '' Med mindre det er stor renteoppgang eller økonomien krasjer, som begge er veldig usannsynlige, vil vi se ytterligere gevinster i det superprime eiendomsmarkedet, sier Shane Oliver, sjeføkonom i AMP kapital. Imidlertid vil intensiteten i etterspørselen som ble sett i 2013 trolig ikke vedvare i år, sier John McGrath, administrerende direktør i McGrath Estate Agents. "Min gjetning er en vekst på 5 til 10 prosent i år, men visse markedssegmenter vil gi bedre resultater enn andre," sier han. Spesielt regner han med at ‘livsstilsmarkeder’, de i nærheten av byen og strendene, vil fortsette å se prisstigninger.

Sammendrag av markedet

• I 2013 hadde Australias boligmarked den sterkeste årlige veksten siden 2009.
• Sydney-boligprisene steg 15,2 prosent i 2013, mens leilighetsprisene steg 11,6 prosent. Prisveksten i luksussektoren er drevet av lite tilbud og sterk etterspørsel fra utenlandske kjøpere.
• En kinesisk statsborger sto bak Sydneys toppsalg i 2013, et eiendom på 51,8 millioner dollar ved vannkanten.

For betraktning

• 112 Wosleley Road, Point Piper
• Fem-roms moderne hjem med utsikt over havnen og 30 m eksklusiv havnefront, inkludert en privat brygge. Designet for en flytende innendørs / utendørs livsstil, basseng og terrasse, high-end beslag, nyskapende sikkerhet.
• Pris etter søknad.
• www.kenjacobs.com.au
• 3 Lindsay Avenue, Darling Point
• Frank Lloyd Wright-inspirert eiendom på en førsteklasses tomt på 1 725 kvm med utsikt fra Double Bay til Manly. Fem soverom med balkong, 3,5 bad. Master suite med kalkstein-bad med eget bad. Parkering for fire biler. Kan fortøye et 100 fots fartøy.
• Pris etter søknad.
• www.kenjacobs.com.au

Auckland, New Zealand

Begrenset tilbud og sterk migrasjonsstrøm for å opprettholde prisene på luksuriøse boliger ved sjøen.

Av Sophie Kalkreuth

Auckland har kanskje ikke den dramatiske havnen i Sydney eller Hong Kong, men byen tilbyr en vakker kystlinje med strender, klipper, rolige viker og mange hjem ved vannkanten. Byens eiendomsmarked har også fått fart, drevet av mangel på boliger, lave renter og en åpen dørpolitikk som har oppmuntret utenlandske investorer.

"Auckland har vært i sterk etterspørsel i alle sektorer med økningen i utenlandske interesser, spesielt fra Asia," sier Charlie Brendon-Cook fra Luxury Real Estate Limited. “Investorer kommer spesielt til oss fra Singapore, Kina, Storbritannia, Amerika og Russland. Det er fremdeles noen attraktive priser på utmerkede steder. Spesielt Islands Bay er fortsatt en av de best bevarte hemmelighetene. Imidlertid blir den oppdaget. "

Hjem rundt i byen blir også stadig dyrere etter verdens standarder. Gjennomsnittsprisene i Auckland økte med 14,3 prosent fra året før i mars 2014 - et luksushus på 4000 kvadratmeter nær byen koster nå 3,5 millioner NZ dollar. Og prisene er høyere langs vannkanten. Avhengig av kvalitet, størrelse og beliggenhet, er prisene for eiendommer ved vannkanten gjennomsnittlig rundt NZ $ 4278psf.

Raskt stigende priser i New Zealand, spesielt i Auckland, brakte en oppmerksomhet fra Det internasjonale pengefondet i april. "Bekymringen er at folk begynner å forvente at prisene vil fortsette å øke, og at de hopper inn i boligmarkedet nå fordi de bekymrer seg for at de vil bli priset ut senere, og det gir enda mer press oppover," sa Brian Aitken fra IMF.

I oktober 2013 innførte Reserve Bank of New Zealand restriksjoner på utlån med høy utlån til verdi (LVR), noe som fikk salget til å falle, men bare litt. "Salgsvolumene er fortsatt under nivået som ble sett før LVR-restriksjonene trådte i kraft i oktober 2013, men ser ikke ut til å falle ytterligere - faktisk var salget i juni bare 2 prosent lavere enn i samme måned i fjor," sier ASB Bankøkonom Daniel Smith.

Han sier at en nedgang i nye børsnoteringer antyder at flyten av hjem som kommer ut i markedet forble ganske lav. "Forsyningsbegrensningene har lettet noe i løpet av det siste året, med en total liste over 14 prosent høyere enn for ett år siden. Dette har vært på grunn av en svak nedgang i salg og et lite løft i oppføringen. Stikkordene der er ‘svakt’ og ‘små’ - antallet hjem på markedet er fortsatt usedvanlig lavt etter historiske standarder. ”

Smith sier at han forventer at prisene vil fortsette å stige i Auckland-regionen drevet av sterke migrasjonsstrømmer og begrenset tilbud, men ikke i tempoet sett over 2012-2013.

"Det er en rekke blandede meldinger i NZ-eiendomsmarkedet for tiden," sier Joe Telford fra Sothebys International Realty. "Men selv om veksten har avtatt det siste halvåret, er det fremdeles stor etterspørsel etter kvalitetseiendom i Auckland-markedet."

Waterfront-eiendommen er spesielt ettertraktet, og Telford sier at verdiene fortsatt er høye og veksten er fortsatt sterk i viktige vannområder som Herne Bay, Mission Bay, Saint Hiiers, Devonport og Takapuna. I Herne Bay, for eksempel, er det mindre enn 100 salg per år. "Mangelen på aksjer og høy etterspørsel driver veksten," sier han.

Internasjonale kjøpere driver også prisene opp, trukket av eksklusiviteten til vannkanten eiendommer i Auckland og livsstilen og tilgangen til vann. "En stor andel av vår henvendelse til eiendommer ved vannkanten kommer fra internasjonale kjøpere," sier Telford. I motsetning til mange andre land har New Zealand ikke stempelavgift eller kapitalgevinstskatt, selv om noen begrensninger gjelder for utenlandsk eiendomseiendom. For eksempel krever eiendommer som er klassifisert som 'sensitive' av Overseas Investment Office (OIO), en Overseas Investment Application (OIA) for ikke-new zealandske innbyggere.

Dette gjelder ikke ofte hjem ved vannkanten, sier Telford. "De fleste sentrale eiendommer ved vannkanten i Auckland krever ikke en OIA, da svært få eiendommer er større enn 6 500 kvadratmeter, som er terskelen for at vannkanten skal klassifiseres som følsom," legger han til.

Hjemme ved vannkanten vil alltid være etterspurt, legger Telford til, og han regner med at veksten vil fortsette i tråd med resten av New Zealands eiendomsmarked. "Det er umulig å lage flere eiendommer ved vannkanten, og dette er den største fordelen med å eie det som regnes som den beste eiendommen i Auckland."

Sammendrag av markedet

• Gjennomsnittlige boligpriser i Auckland steg med 14,3 prosent fra året før i mars 2014. Imidlertid avkjølte eiendomsprisene svakt i løpet av april, og salget falt rundt 15 prosent fra samme tid i fjor.
• Eiendommer over NZ $ 500 000 fortsatte å selge godt, med 547 solgte boliger i denne prisklassen i løpet av april, noe som tilsvarer den typen tall som ble oppnådd i løpet av sommeren.
• Veksten er fortsatt sterk i viktige områder ved vannkanten som Herne Bay, Mission Bay, Saint Hiiers, Devonport og Takapuna der tilbudet er begrenset.

For betraktning

• 17 O’Neills Avenue, Takapuna, Auckland
• Waterfront eiendom ligger på 1 303 kvm med utsikt over øya Rangitoto fra alle tre nivåer
• Inkluderer fire soverom, fire bad og to parkeringsplasser
• Ligger en kort kjøretur over Harbour Bridge til Auckland City
• Pris etter søknad. Ref # BSA10245
• www.auckland.nzsothebysrealty.com
• 35-39 Beach Road, Castor Bay, Auckland
• Ligger på en klippetopp på halvøya mellom Milford og Castor Bay
• Inkluderer 1 000 kvm planløsning, 6 soverom med eget bad, hjemmekino, basseng, boblebad, utendørs oppholdsrom
• Prisantydning: NZD $ 8 800 000 Ref # NZE10153
• www.auckland.nzsothebysrealty.com

Kamala, Phuket, Thailand

Luksusmarkedet ved sjøen som gjenvinner glansen.

av Alex Frew McMillan

Phuket og Koh Samui har alltid hatt mye attraksjon for utenlandske kjøpere av villaer, selv om de i teorien ikke er i stand til å kjøpe eiendommer i Thailand.

Langs ‘Millionaire’s Mile’, en grov vei langs Phukets vestkyst, nær Kamala Beach, løper villaene til USD 8 millioner eller mer. Et raskt søk etter vegens navn gir alltid en smattering av eiendommer på markedet. Faktisk viser high-end eiendomsmarkedet i Phuket allerede en tidlig trend mot stabil vekst og transaksjoner har økt med store eiendomsaktører som mottar flere henvendelser fra hele verden på daglig basis. Innen utgangen av 2015 er det beregnet at mer enn 50 nye luksuriøse eiendommer skal utvikles. Denne øya er i ferd med å bli det mest demonstrerte og livlige eiendomsmarkedet i luksuriøst feriested i Asia - raskt forbikjør andre som Bali.

Blant disse prosjektene har MontAzure-utbyggingen i Kamala blitt kalt Phukets mest ambisiøse feriested-boligprosjekt siden Banyan Tree Group lanserte Laguna for rundt 25 år siden.

MontAzure vil være sensitivt utviklet på et sted som har en unik, naturlig setting, og tilbyr 13 unike private luksuriøse eiendommer, 70 lavtliggende boliger ved stranden, og vil tilby luksuriøse gjestfrihetsfunksjoner som et livsstilssenter, pensjonist- og velværeavdelinger, sofistikert strandside spisesteder og underholdningssteder. Utviklerne har engasjert et team av masterplanleggere, arkitekter og designere i verdensklasse. Prosjektet er en perle av sjelden kvalitet, et sted hvor uberørt tropisk skog vender for en 250 meter lang strekning med myk sand, skyggelagt av modne Casuarina-trær.

Den første fasen av utbyggingen tilbyr kjøpere en rekke 13 ekspansive luksuseiendommer, hver satt på sjenerøse tomter fra 4900 kvm til over 10.000 kvm (107.600 ffr) i størrelse. En treenighet av designtalent ble engasjert for å lage disse eksepsjonelle hjemmene - doyen av moderne thailandske arkitektur, Lek Bunnag, balinesisk interiørdesignlegende, Jaya Ibrahim og Tierra Designs Martin Palleros som også mestrer planlagt hele utviklingen.

Hver eiendom har et privat svømmebasseng, supplert med et barnebasseng og boblebad. Beboere kan også slappe av i privatlivet med private utendørs badekar og dusjarealer på de store verandaene til soverommet. Takene har dekk med plener og dekket spiseplass er tilgjengelig via en privat heis. Et bredt utvalg av urfolk og plantede tropiske planter og trær dekorerer den vakkert anlagte hagen, kombinert med den fantastiske utsikten over Kamala-bukta, noe som gjør utviklingen til en trygg havn borte fra byens travelhet.

Kjøpere kan tilpasse interiøret i villaene etter deres preferanser. Utover deres luksuriøse private eiendom, har eiere privilegert tilgang til stranden og en rekke eksklusive fasiliteter og tjenester som tilbys på MontAzure Residents 'Beach Club. Den videre utviklingen vil også inneholde en rekke integrerte gjestfrihetskomponenter for å sikre at innbyggernes forespørsler og livsstilsbehov blir oppfylt effektivt.

Sammendrag av markedet

• Utenlandske kjøpere forblir tiltrukket av villaer i Phuket og Koh Samui, selv om de i teorien ikke kan kjøpe tomt i Thailand.
• På 'Millionaire's Mile' langs Phukets vestkyst, nær Kamala Beach, løper villaer til USD 8 millioner eller mer. Sothebys International Realty lister opp flere vakre Phuket-eiendommer, inkludert en fire-roms eiendom i Ao Makham, fem kilometer sør for Phuket by, for THB165 millioner (5,2 millioner dollar).
• Bill Barnett, administrerende direktør ved gjestfrihetskonsulentvirksomhet C9 Hotelworks, fremhevet at Phuket er på en sterk oppovergang for avanserte luksuriøse eiendommer. Store infrastrukturforbedringer og fortsatt sterk reiselivsvekst trekker institusjonelle investeringer og skaper et sterkt ønske blant det ultrahøye nettverdien samfunnet globalt for luksusvillaer, spesielt de med kjendisdesignere involvert.
• CBRE Research viser at mer enn 50 nye high-end egenskaper er satt til å komme inn i markedet innen utgangen av 2015.

MontAzure, Phuket

MontAzure vil være følsomt utviklet på et sted som kan skilte med en unik, naturlig setting, for å tilby unike private luksuriøse eiendommer, lave hytter ved stranden, samt luksuriøse gjestfrihetskomponenter som et livsstilssenter, pensjonist- og velværefasiliteter, sofistikert servering ved stranden og lavmælte underholdningssteder.Den første fasen av utbyggingen tilbyr 13 ekspansive luksuseiendommer, hver sett på sjenerøse tomter fra 4900 m 2 (52 700 f) til over 10 000 m 2 (107 600 fsf) i størrelse.

Koh Samui, Thailand

I sin spede begynnelse, men vokser.

av Alex Frew McMillan

I Koh Samui sporer Knight Frank rundt 420 villaenheter i et marked som megleren sier fremdeles er i sin spede begynnelse. Cirka 89 prosent av villaene på øya er i private hender, mange av dem nær Cheong Mon, Chaweng og Bophut strendene, som er de viktigste turiststedene. Maenam- og Lamai-strendene er oppegående og fredeligere, men fremdeles kort vei fra handlingen.

Knight Frank sier at 55 prosent av villaene på Koh Samui fortsatt er på markedet, med de mest populære fra THB20 til THB40 millioner (US $ 630,000 til US $ 1,25 millioner) per villaområde. "Villaer i denne prisklassen inkluderer vanligvis beliggenhet i åssiden, med panoramautsikt over sjøen og litt avstand til stranden," bemerkler megleren.

Et eksempel er luksuriøs villaeiendom i boutiquen, Samujana, som har en samling av 25 luksuriøse villaer i åssiden. Utviklingen åpnet først i mars 2012 som Koh Samuis mest eksklusive og diskrete luksuriøse villaeiendom. Samujana ligger i det mest etterspurte stedet på øya, og tilbyr fullstendig privatliv, bare noen få minutters kjøretur fra Samui internasjonale lufthavn. Det prisbelønte villaområdet ligger i en bakketopp, bare gangavstand fra strendene i Choeng Mon og populære Chaweng, og har utsikt over en korallbue, noe som gir hver villa uforstyrret utsikt over sjøen og privat strand tilgang.

Alle villaene er designet av Asias berømte Gary Fell fra GFAB Arkitekter - hver følsom konstruert i harmoni med naturlige fjellutspring og vegetasjon med en moderne, romslig design og har store soverom med eget bad, oppholdsrom og spisestue, state-of-the -art kjøkken, egen parkering og private evighetsbassenger.

Aksjemarkedet ser nå på resultatene fra store utviklere i Thailand for å gi litt veiledning for retningen på markedet. Det kan godt være i gang. Land og hus, en av landets største utviklere, fikk for eksempel overskuddet til å øke med 20 prosent sammenlignet med 2013 i andre kvartal 2014, og salget økte med 26 prosent. Selvbetjent salg var høyere enn forventningene til analytikere som Thanatcha Jurukul og Nithi Wanikpun hos Nomura. Men de forventer fortsatt at leilighetsoverføringer vil bli forsinket, så analytikerne anslår bare en vekst på 5 prosent for dette regnskapsåret for land og hus.

Eneboliger hentet også, noe som kan antyde forbedret stemning. Men analytikerteamet har fremdeles en "nøytral" rangering på aksjen - ofte tolket som at det betyr å selge aksjen - mens de venter på å se om rebound kan opprettholdes, og om ledelsen kommer med spådommer om langsiktig vekst i salg. De mener utvikleren Quality Houses ser best ut som hovedutvikleren av landet eiendom.

Samujana, Koh Samui

Samujana villaeiendom er en samling av 25 overdådige villaer til salgs og utleie. Alle villaene har store private evighetsbassenger og uhindret havutsikt. Villaene har perfekt beliggenhet på en åsside med utsikt over en korall vik, og har tre til åtte soverom og er ideelle for familier, venner og par. Det har en praktisk beliggenhet kun få minutter fra Koh Samui internasjonale lufthavn og Chaweng Beach.