Hamptons, East Coast eiendomsinvestering: Kjøpe et hjem i kystlandsbyen der filmstjerner bor

Designer Thierry Despont oppgraderte interiøret

Velhælte New Yorkere har lenge flyktet fra byen for å koble hjem i Hamptons, klyngen av kystlandsbyer kjent for vakre strender, trendy restauranter og kjendisobjekter. I landsbyene Southampton og East Hampton kommer eiendommene vanligvis med en hektar land, et basseng, en tennisbane, et overskudd av soverom og en prislapp på oppover 25 millioner dollar. Huseiere her inkluderer flere Forbes-milliardærer, hedgefondforvaltere og kjendiser som Jennifer Lopez, Scarlett Johansson og Paul McCartney.

Som mange velstående andrehjemsmarkeder, eksisterer Hamptons på et eget nivå. I motsetning til resten av det amerikanske boligmarkedet, blir salget drevet av en befolkning av millionærer og milliardærer som søker et annet eller tredje hjem eller henvender seg til eiendom som en alternativ investering. Selv om markedet ikke er immun mot svingninger på Wall Street - under finanskrisen, stagnerte salget i Hamptons mens selgere holdt fast på eiendommer i håp om å ri ut av markedet - har det vist seg bemerkelsesverdig spenstig.

Ligger på den østlige spissen av Long Island, tilhørte denne 30 mål store forbindelsen ved havet en gang kunstneren Andy Warhol

I 2013 hoppet transaksjoner fra år til år med 52 prosent, og gjennomsnittsprisene steg med 40 prosent og slo 17,4 millioner dollar i noen prima områder. I 2014 hadde Hamptons et rekordstort antall boligsalg til rekordstore priser. Ett hus på en førsteklasses 18 mål stor beliggenhet ved stranden solgt for USD 147 millioner, noe som gjør det til det dyreste salget hittil i USA.

Etter et rekordstort antall boligsalg i 2014 begynner ting å kjøle seg ned. Både salgs- og medianpriser på Hamptons eiendom er nede i 2015 fra der de var i fjor, ifølge en fersk rapport fra Douglas Elliman Real Estate. Median salgspris for et hjem i Hamptons sank 6,5 prosent til 849 000 dollar sammenlignet med 2014, ifølge rapporten. Antall hjem som ble solgt falt 15,7 prosent til 590 i år, ned fra 700 salg på denne tiden i fjor. Imidlertid steg den gjennomsnittlige boligprisen 2,5 prosent år for år. Jonathan Miller, president for Miller Samuel Real Estate Appraisers som forfatter rapporten, sier at 2014 så en eksplosjon av opphentet etterspørsel da folk begynte å vurdere eiendommer igjen for første gang siden boligkrisen. Den etterspørselen resulterte i 700 salg, et rekordmange antall.

461 Ocean Road har over 7000 sf med bibliotek og spa

Markedstrender

• I andre kvartal 2015 falt markedsforholdene i Hamptons under det torrt tempoet som ble satt i forhold til året før. Boligprisene var blandede, mens antall salg gikk ned og varelageret ble høyere.
• Det var 590 salg i løpet av andre kvartal 2015, som er 15,7 prosent færre salg enn året før og den laveste salgsaktiviteten sett for et andre kvartal på tre år. Antall salg til nå var 7,9 prosent fra samme periode.
• Prisindikatorer for luksuriøst boligmarked - de øverste 10 prosentene av alt salg - økte i samme periode. Salgspris for median luksus gikk 1,8 prosent høyere til 5 293 750 amerikanske dollar og gjennomsnittlig salgspris for luksus økte 6,6 prosent til 6 775 dollar, 823 dollar.

"Den etterspørselen har stort sett blitt absorbert, så det vi har nå er at prisene viser blandede trender, men salget er nede," sier han. "Det er ikke den samme følelsen av haster hos kjøpere som for et år siden."

Paul Brennan ved Douglas Elliman Real Estate i Bridgehampton sier at så langt i år har salget vært travelt i den nedre enden, mellom 1 til 5 millioner dollar, men salg av high-end har vært overraskende treg. “I fjor var det en rekke rekordstore avtaler. Alle spør hvorfor aktiviteten falt. Kanskje er det litt prismotstand. ”

Bridgehampton-hotellet inkluderer også en senket tennisbane

Selv om salget ikke bryter rekorden, sier agenter generelt at de fremdeles er sunne. En del av problemet, ifølge Zach Vachinsky hos Bespoke Real Estate i Southampton, er mangelen på lager for å imøtekomme kjøperens etterspørsel. ”Det salgbare varelageret tilsvarer ikke etterspørselen vi ser. I dette tanketoget er kjøperne på prispunktet ekstremt kyndige og tålmodige for det rette. Waterfront er fremdeles konge, og vi ser at handler skjer på fullstendig spørsmål og veldig raskt. ” Vachinsky og broren hans grunnla Bespoke Real Estate i 2014 og handler utelukkende med eiendommer som er priset over 10 millioner dollar. Vachinsky sier at luksuriøse boligkjøpere ser nøye på kvaliteten på materialer, landskapsarkitektur og layout. "Når en kjøper på dette nivået går inn i et hjem, kan de raskt se nivået på konstruksjon og utførelse," sier han. Mange kjøpere vil forvente oppvarmede gunite bassenger, innendørs spa, treningssentre, vinkjellere, teatre, medierom, nedsenkede tennisbaner, smarthemmesystemer og til og med virtuelle sportsrom.

Big E Farm

Tradisjonelt har det mest ønskelige territoriet vært sør for Montauk Highway der de beste strendene er. Avgrensningslinjen har blitt uskarp, og egenskaper så langt som Montauk og North Shore har blitt ønskelige.North Fork er roligere og mindre utviklet og hjem til gårder, vingårder og mindre eiendommer med lavere prispoeng.

Men rekkevidden er betydelig. Et stort vingårdseiendom er for tiden på markedet for 25 millioner dollar. Montauk, som ligger på østspissen av Long Island, endrer seg også. En eiendom ved sjøen som en gang var eid av kunstneren Andy Warhol, er for tiden notert for 85 millioner dollar. Forbindelsen, som inkluderer seks hytter og en hesteranch i nærheten, ble opprinnelig bygget som en fiskeleir. Warhol og Paul Morrissey, som regisserte flere av kunstnerens filmer, kjøpte anlegget for 225 000 dollar i 1971. Eiendommens nåværende eier er J.Crews administrerende direktør, Mickey Drexler. Han kjøpte Warhols eiendom i 2007 for $ 27 millioner og vervet den anerkjente arkitekten Thierry Despont til å renovere interiøret. "Dette godset er unikt på østkysten," sier Paul Brennan, som har oppføringen. “Det personifiserer Montauk. Du kan aldri bygge den igjen. ”

Denne historien ble først publisert i Palace Magazine