Eiendomsinvestering i Sydney, Australia: En oppdeling av trender, priser og markedet i landet Down Under

Sydney er Australias mest glamorøse by, definert like mye av den robuste stillehavskysten som den utsøkte havnen. Det er også den dyreste. Siden boligprisene begynte å gå tilbake i midten av 2012, har byens boligverdier økt med 67%. Til tross for snakk om kjøling i markedet, har prisveksten fortsatt. Byens løpsk boligpriser økte igjen i november 2016 og tok den årlige prisveksten til 13%, ifølge forsker CoreLogic.

Trenden har en viss advarsel om en truende priskorreksjon. "Alle tegn på en boble er der," sa David Murray, tidligere sjef for Commonwealth Bank i et nylig TV-intervju der han pekte på overvurderte boligpriser i Sydney og Melbourne. "Vi tror Sydney er opptil 40% overvurdert", sier Louis Christopher i SQM Research, et boutique-eiendomsanalysefirma. Hvis det ikke gjøres endringer, som å heve renten eller tøffere utlånsrestriksjoner, sier Christopher at prisene kan fortsette å stige opp til 16% i 2017.

Imidlertid er ikke alle enige i denne vurderingen. Australias Reserve Bank har fordoblet sitt påstand om at boligprisene er under kontroll til tross for de nylige økningene i Sydney og Melbourne. I gjennomsnitt over hele Australia sier RBA at “boligprisveksten” fremdeles er under midten av fjoråret da regulatorer trådte inn og tvang bankene til å stramme inn kredittstandardene.

"Mine tanker er at analytikere fortsetter å ta feil i det australske markedet," sier Ken Jacobs, en megler som spesialiserer seg på salg av luksusboliger i Sydney. "Det er ikke ett marked, men flere markeder, og når forskere klumper informasjon sammen forvrenger det fakta."

Jacobs sier at han for tiden ser mest salgsaktivitet i den nedre enden av markedet (under 2 millioner AUD eller ca. 1,5 millioner dollar) og i det nybygde leilighetsmarkedet, selv om en mengde nye aksjer i rørledningen kan ta litt varme ut av sektoren. I mellomtiden er salget i high-end av markedet solid hvis det er noe dempet, selv om han, "sier han," det har vært et par salg med høy verdi som har bidratt til å kalibrere toppenden. "

Ved et slikt salg brukte en familie fra Sydney 57 millioner AUD (ca. 42,7 millioner dollar) på eiendommer ved havnen, og hentet tre hjem i den kommende Opera Residences-utbyggingen, inkludert en penthouse på 26 millioner AUD (ca. 19,5 millioner dollar) og to underbygninger -leiligheter priset til AUD 14,9 millioner (ca. USD 11,2 millioner) og AUD 16 millioner (ca. USD 12 millioner). Opera Residences ligger i Bennelong Point, en av byens mest tettholdte enklaver, og inkluderer 104 enheter, mange med fantastisk utsikt over operahuset, broen og havnen. Prisene starter på rundt 1,66 millioner AUD (ca. 1,25 millioner dollar) for en ett-roms enhet.

Når det gjelder eneboliger, er Sydneys mest eksklusive nabolag østlige forsteder som Point Piper, Elizabeth Bay, Mosman og Hunters Hill på North Shore, der herskapshus ofte selger for oppover 13,3 millioner AUD (ca. 10 millioner dollar). Flertallet av kjøperne her kjøper en primær bolig. Og mens Jacobs har solgt flere troféboliger til kinesiske kjøpere (et Point Piper-herskap som nylig er solgt for mer enn 60 millioner AUD eller ca. 45 millioner dollar, til en milliardær familie fra Kina), sier han generelt at utenlandske kjøpere er mest aktive i det nye -bygger marked. (Det australske utenlandske Investment Review Board tillater 50% av all ny utvikling å bli solgt til ikke-bosatte).

Historisk har condos i Central Business District (CBD) solgt godt, men utviklingen går nå over til nye nabolag som Waterloo og Eastlakes, som gir enkel tilgang til flyplassen, de sørlige strendene og University of New South Wales. Parramatta har også dratt fordel av statlige investeringer i infrastruktur og en tilstrømning av unge fagpersoner.

"Parramattas befolkning er forventet å vokse 24% innen 2036", sier Julian Sedgwick, global salgs- og markedsdirektør i Crown Group, en av Sydneys mest produktive utviklere. "Dusinvis av høyprofilerte selskaper flytter arbeidsstyrken til Parramatta og bringer ledende jobber som tradisjonelt ligger i CBD." Ledere ønsker ikke å nøye seg med gjennomsnittlige leiligheter, sier Sedgwick, og som et resultat er det en økende etterspørsel etter leiligheter av høy kvalitet med fasiliteter i feriestedstil. Hans selskap utvikler for tiden Infinity, en sameieutvikling med blandet bruk i Parramatta som leveres komplett med anlagte hager på taket, bortgjemte underholdningsområder og en himmelstue.

Iwan Sunito, grunnlegger av Crown Group har utviklet prosjekter i Sydney siden slutten av 1990-tallet. Han mener at beliggenhet fortsatt er den viktigste faktor for kjøpere, og alle prosjektene hans ligger i nærheten av offentlig transport, kjøpesentre, kontorer og skoler. Imidlertid, sier han, blir stadig flere kjøpere også fokusert på prosjektets økonomiske bærekraft, som han betyr "enkel, innovativ og funksjonell design".

”Vi legger spesielt vekt på naturlig lys og det offentlige rom mens vi designer. Vi legger også betydelig vekt på hvordan vi kan komme publikum til gode og imøtekomme de fremtidige behovene i området, sier han.Infinity har for eksempel en loopet form med et tomrom i den nordvendte fasaden som gjør at naturlig lys kan trenge gjennom et sentralt anlagt torg og leilighets balkonger. På gatenivå vil en rekke kafeer, barer, restauranter og detaljhandel alternativer omkretset av bygningen.

Ny utvikling i nye bydeler vil uten tvil fortsette å omdefinere Sydneys urban livsstil. Julian Sedgwick tror byens sterke grunnleggende vil forbli attraktive for kjøpere. "Sydney tilbyr en trygg investering for kjøpere med sterk infrastruktur, jevn boligprisvekst, sterk sysselsetting og mest av alt politisk stabilitet," sier han.

Når vi ser fremover, spår Shane Oliver, sjeføkonom i AMP Capital at prisene i Sydney vil stige med rundt 10% i 2017. "Landsdekkende prisfall er usannsynlig før RBA begynner å heve renten igjen, og dette er usannsynlig før 2018", sier han. Ken Jacobs er enig. "Med mindre det er en spesifikk sak eller begivenhet som fremsetter markedet, tror jeg at 2017 vil være relativt jevn vekstmessig".

På markedet

Bulwarra, Hunter's Hill

Denne eiendommen ved elven ved siden av ble oppusset som et moderne, miljøvennlig tilfluktssted, opprinnelig bygget i 1877. Eiendommen inkluderer fem soverom og fire bad på 6689 kvadratmeter innendørs og utendørs boareal og har dramatiske dobbelthøydetak, eikeparkett, bassengpaviljong, tennisbane, gjestehus og fire-bil garasje. Ligger i Hunters Hill, ni kilometer fra Sydneys CBD.

PRIS: Ved søknad, KONTAKT: www.kenjacobs.com.au

Infinity, Green Square

Denne kommende 20-etasjers blandede bruksutviklingen er designet av arkitekten Koichi Takada, og inkluderer studioer til tre-roms leiligheter og hageterrasseenheter, hver med glass fra gulv til tak. Fasiliteter inkluderer anlagte takhager, en himmelsalong, et evighetsbasseng og et forestillingssal. Ligger på Green Square med lett tilgang til flyplassen, CBD og Centennial Park. Ett penthouse med tre soverom igjen.

PRIS: 3,4 millioner AUD (ca. USD 5,5 millioner), KONTAKT: www.infinitybycrowngroup.com.au

Denne artikkelen ble først publisert under spesialrapporten i Palace 18