UBS Global Real Estate Bubble Index for 4. kvartal 2019

Palace magazine er stolt over å ha Alexander Karolik Shlaen, grunnlegger av den Singapore-baserte Panache Management Pte Ltd som er involvert i eiendoms- og teknologiinvesteringsprosjekter, til å tenke på denne UBS 2019 Real Estate Bubble Index Report. UBS Global Real Estate Bubble Index som ble publisert tidligere i år gir oss noen få notater om Singapore, Tokyo og Hong Kong, de eneste asiatiske byene i indeksen. Tokyo-prisene er oppe de siste 4 til 5 årene til tross for Japans negative demografi som til slutt vil dra boligprisene ned. Det meste av tilstrømningen av befolkningen til Tokyo er av lokalbefolkningen som forlater mindre byer og flytter til dette enorme økonomiske sentrum.

Singapores eiendomsmotstandskraft holder fortsatt

"UBS Global Real Estate Bubble Index setter boligmarkedet i et langsiktig perspektiv og er designet for å spore risikoen for eiendomsprisbobler i globale byer," - UBS

Utenlandske kjøpere er også veldig aktive i boligeiendommer, men noen lurer kanskje på hvem de vil selge eiendommene sine om noen år når de ser etter en avkjørsel. Det er lite sannsynlig at lokalbefolkningen vil kjøpe, og de vil definitivt ikke være i stand til å fylle tomrommet som vil bli opprettet selv om en del av de nåværende investorene bestemte seg for å selge. Selv om de fleste vil finne Japan mer attraktiv som turistdestinasjon, og de strategisk beliggende eiendommene vil ha god leie av Airbnb-avkastning.

"På globalt nivå oppveier økonomisk usikkerhet effekten av fallende renter på etterspørsel etter urbane boliger," sier Mark Haefele, sjef for investeringsansvarlige i UBS Global Wealth Management. ”

Hong Kong er som alltid høyt oppe i denne typen indekser med veldig positiv eiendomsindikasjon. Men vi må fortsatt se noen prisreduksjon i denne byen for alltid etterspurt, at selv den enestående sosiale uroen ikke ser ut til å påvirke dens stratosfæriske priser. Man bør lure på om prisingen der er en "boble" eller bare et resultat av faktisk, sterk etterspørsel etter eiendom i denne superbyen. Og uten tvil betaler Hongkongers dyrt for sine hjem. De vil trenge 22 års arbeid for å kjøpe den samme leiligheten i byen sin som vil ta en Singaporeaner bare 12 år.

Fakta om fagarbeider og hvordan han / hun vil trenge å tjene penger på å kjøpe eiendommer

Det bringer oss til Singapore. Blant alle de 24 verdensbyene i UBS Global Real Estate Bubble Index er det bare fire som har nåverdien av eiendommen sin under kostnadene i 2008. Disse fire byene er Milan, Chicago, Dubai og Singapore. UBS indikerer at prisen er rettferdig for Singapore-markedet, men leserne bør merke seg at mens andre byer som er oppgitt i indeksen er beregnet i den brede betydningen av eiendomsmarkedet, er Singapore i Singapore omtrent 80 prosent av markedet under regjeringen byråer kontroll, det som kalles Housing Development Board, eller HDB.

Noe som betyr at bare 20 prosent av Singapore-eiendomsmarkedet er i det private markedet. De aller fleste Singaporeansere eier og bor i HDB, mens en liten prosentandel av Singaporeansere bor i hytter og landede eiendommer. De fleste av condos leies til utlendinger, som er begrenset av forskrifter til å kjøpe eller leie HDB. Dermed er beregningen av hvor mange år det tar å kjøpe en eiendom i Singapore ikke helt riktig her, da det tar mye færre år for lokale borgere å kjøpe sin subsidierte HDB. Når man tar disse poengene i betraktning, er det ganske tydelig at privatmarkedet i Singapore ligger godt under den reelle verdien. Singapore viser seg gang på gang å være relativt rimelig i global skala. Men prisene vil ikke øke mye når som helst på grunn av de harde kjølingstiltakene som er på plass. Disse tiltakene er ansvarlige for å bringe de private markedsprisene under virkelig verdi, som vi kan se av denne indekssammenligningen. Mens prisene i Singapore falt i løpet av de siste ti årene, økte inntektene til den lokale befolkningen. Jeg anslår en jevn vurdering av eiendomsprisene på mellomlang og lang sikt. Dessuten spår jeg at rentene vil være myke i årene som kommer, noe som kan fremskynde taklingen i dette begrensede og attraktive eiendomsmarkedet. Les om Alex Shlaens andre historier her.

Luksusekspert-spaltist - Alexander Karolik-Shlaen

Om Alexander Karolik Shlaen
Alexander Karolik Shlaen, Executive MBA, er grunnleggeren av Singapore-baserte Panache Management Pte Ltd som representerer Aston Martin Interiors, Tonino Lamborghini Casa og Formitalia designlinjer i Asia. Panache Management er involvert i investeringsprosjekter innen eiendom og teknologi og leverer luksuriøst interiør og design for eksklusive eiendommer, private jetfly og superyachter. Shlaen har dukket opp i forskjellige regionale og globale medier og har skrevet Luxury Expert-spaltene med regionale forretningsblader siden 2009. Han var også styreleder for dommerpanelet for Asia Property Awards og blir ofte søkt om å delta på etablerte forretningsfora. Lær mer om PanacheManage.com

Nok en innsikt: Liste Sotheby’s International Realty, Singapore.

Han Huan Mei, direktør, forskning, liste Sothebys internasjonale eiendom.

Det er kjent at prisbobler forekommer nå og da i de fleste eiendomsmarkeder - tegn på dette inkluderer oppkjøring av boligpriser til en raskere rente enn økningen i inntekter, lave renter, overdreven boliglån, høy likviditet og tilstrømning av utenlandske midler.Diagrammet fra UBS viser at Hong Kong, München, Toronto, Vancouver og Amsterdam var de fem dyreste byene i 2018 på grunn av den raske økningen i boligprisene. I den andre enden av skalaen ble Chicago rangert som ‘undervurdert’, mens Milan, Singapore og Boston ble ansett som ‘rimelig’ verdsatt. Singapore-boligmarkedet er et kontrollert fritt marked ettersom myndighetene overvåker det nøye og vil gripe inn for å sikre stabilitet og bærekraftig prisvekst. Inngrep er nødvendig for å holde private boligpriser på en jevn kjøl midt i høy likviditet av investerbare midler i systemet. Undersøkelsesmessig gjør Singapores varige status som trygg havn det til et gunstig reisemål for eiendomsinvesteringer. Kjølingstiltak som stramming i finansieringen og innføring av høyere frimerketoll har vært ganske vellykket i Singapore, men ikke slik i andre byer som Hong Kong og Vancouver.

“Singapore har holdt seg i kategorien noenlunde verdsatt, relativt uendret når det gjelder boblerisiko. Singapore-boligmarkedet er et fritt marked i et kontrollert miljø ettersom regjeringen overvåker det nøye og vil gripe inn for å sikre stabil markedsstabilitet og bærekraftig prisvekst. Inngrep er nødvendig for å holde private boligpriser på en jevn kjøl midt i høy likviditet av investerbare midler i systemet. Undersøkelsesmessig gjør Singapores varige status som trygg havn det til et gunstig reisemål for eiendomsinvesteringer. Kjølingstiltak som stramming i finansieringen og innføring av høyere frimerketoll har vært ganske vellykket i Singapore, men ikke slik i andre byer som Hong Kong og Vancouver. Til sammenligning kan et overpriset boligmarked ha større risiko når vi møter motvind fra en lavkonjunktur på grunn av den langvarige handelskrigen mellom USA og Kina og en Brexit uten avtale. " - Han Huan Mei, direktør, forskning, liste Sothebys internasjonale eiendom.

UBS 2019 Prisvekst

Når vi står overfor motvinden til en lavkonjunktur på grunn av den langvarige handelskrigen mellom USA og Kina og en Brexit uten avtale, vil det være vanskeligere å korrigere et overpriset boligmarked for å gjøre husene mer overkommelige.

Bokset: Hva skjer i APAC

UBS Global Real Estate Bubble Index opplyser: Bobleindeksresultatene har ikke økt i APAC-byer de siste fire kvartalene. I Hong Kong har fartet avtatt, og prisene har falt litt siden midten av 2018. Selv om byen fremdeles befinner seg i et boble-risiko-territorium, gitt at prisene har doblet seg de siste 10 årene, er det ingen grunnleggende trend reversering i sikte. Fortsatt er det sannsynlig at høyere prisvolatilitet er i løpet av de neste kvartalene. Singapores boligmarked har derimot vært bemerkelsesverdig stabilt de siste årene. Reguleringsstramninger har vist seg å være effektive og dempet for høy prisvekst. Realpriser er i utgangspunktet på samme nivå som i 2012, slik at byen forblir i det verdsatte territoriet. I Sydney, en by som befant seg i boble-risiko-territoriet bare for to år siden, stuper prisene. De korrigerte med et tosifret tall i løpet av et år, og senket indeksens poengsum betydelig. Lavere utenlandske kjøpsaktiviteter og strammere boliglån fortsatte å dempe den totale etterspørselen. Derimot har prisene i Tokyo steget med 5 prosent årlig siden 2014, og koblet fra resten av landet. Som en konsekvens har markedet sluttet seg til gruppen av svært uoverkommelige byer og verdsettelsen har økt.